“主動使用基金模式，這樣很多社會資本不是以股東身份出現在公司里，更加靈活，更有可能讓社會資本在PPP當中扮演真實的武松打虎角色，而不是假武松。PPP金融創新平臺和基于城市運營的創新性基金。”2017年1月8日，中信城開PPP首席顧問、華晟基金董事長林竹博士在“中國城鎮運營投資論壇2017暨中國城市運營聯盟倡議大會”上如此表示。

林竹博士指出，城市運營商需要整合三大要素，一個是產業資源，一個是資本資源，還有土地要素資源。現在很多房地產開發商慢慢向金融靠攏，因為資金運作量太大，完全以開發運營為導向的團隊已經有問題了，搞產業的慢慢向土地和資本靠攏，搞信托、產業機構的又搞土地管理團隊，說明三大要素整合在一起，對團隊要求是綜合性的，不是單一維度要求。

此外，城市運營是以規劃為導向的資源整合的平臺或過程。

中國的城市運營時代有哪些特點？林竹表示，所謂中國的城市運營時代是相對于城市開發短周期的粗放型模式時代而言的。這個提法是因為中國的城鎮化已經進入高于50%城市化率的“后城市化”進程中，在這個階段中，粗放型發展發展模式已不可持續，新的精細化運營方式必然出現，這是全球城鎮化發展規律在中國的再現。之前通過大規模的城鄉人口移動、城市空間擴張、城市規模擴大，包括基礎設施大規模建設帶來的粗放式、外延式的發展要走向內涵式集約運營發展，這是一個新的城市運營時代。

由于中國特殊的政治制度、土地制度等國情，中國城鎮化發展道路與世界其他國家完全不同，帶有強烈的中國特色。盡管我們取得了舉世矚目的成就，但是就今天中國城鄉一體化存在的問題來看，政府主導，市場配合的模式是難以為繼的。

同樣由于中國國情，中國城鎮化即使集約化發展，也會與國外不同，因為中國的土地是公有的，基礎設施投入需要巨量基金，未來10年，中國的城鎮化將拉動近50萬億的投資需求，如果完全靠政府，哪怕是GDP和人均可支配收入再提高，也很難讓地方政府財政支付這么高昂的財政需求，所以一定要走政府引導，市場主導的發展道路，必須要引入和建立基于中國國情的，創新型的政府和社會資本合作模式（PPP）。明確政府與市場在新型城鎮化過程中的角色分工，讓市場充分參與城市規劃建設運營決策；以規劃統籌指導城鎮化建設，市場化配置公共服務產品。如果由社會資本來主導新型城鎮化，那么在城市運營效率、風控等方面，都會有明顯的不同。社會資本的介入，會讓城市運營模式發生變化。

華晟基金在城市運營實踐過程中，形成了自己對“中國城市運營時代”特點的理解和城市運營模式——城市運營是在新型城鎮化戰略的引導下，以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，以構建產業、文化、交通、生態和人居環境等城市綜合系統為目標，通過“市場主導，政府引導”的PPP市場化運作方式，企業與政府建立平等契約伙伴關系，以前瞻性的城市發展策劃和規劃、土地整理、城市公共基礎設施建設以及城市產業投資等一系列資源整合運作，提升目標城市的功能規模和資源價值，從而共同獲取城市整體資源溢價和投資增值收益的城市綜合開發運營過程。

總結中國城市運營時代的特點，就是所有的城鎮化發展，所有的特色小鎮以及各大城市、中等城市的發展都必須以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，圍繞人民最真實的需求提供全方位的服務。

對于會后記者的提問，社會資本如何參與中國城鎮運營實踐，把握新型城鎮化建設的投資機會？

他表示，中國PPP模式與國外PPP模式最大的差異是，國外叫公私合營，在中國叫政府與社會資本合作，也就是說，中國的社會資本還不夠強大，私有公司的資源和能力還不能完全支撐城鎮化建設，所以在中國的城鎮運營實踐中，未來五到十年，國有企業會承擔非常重大的社會資本角色，由中央企業、國有企業來集合真正的私有資本，提供城市運營公共服務，我們認為是符合中國國情的。

私有資本的培育需要很長時間，如果我們希望社會資本發揮更大作用，就要勇于創新，比如我們華晟基金就在推進PPP創新，使用私募基金的方法來操作PPP ，那么社會資本參與的可能性、參與深度和廣度、相應的風險與回報，都會更接近國際上PPP對社會資本的期待，這需要創新與探索，我們華晟基金現在就在做，過一兩年，可能會看到比較顯著的成果。

以下為華晟基金董事長林竹博士發言實錄

林竹：尊敬的孔丹董事長、尊敬的各位領導、各位來賓、各位朋友大家下午好！

首先我非常感謝在之前演講的各位專家領導對中信濱海新城項目的評價和鼓勵。這個項目是從2010年4月份開始第一次拓展，當時拓展的時候完全不是今天看到的這種模式和感覺。后來經過了三年談判，2013年5月份成立公司。總共歷經七年，我非常贊成賈院長提到的PPP是一場婚禮，是一個有時間周期的，要去渡過一段日子。

回顧這段日子，今天在座很多領導曾經去過濱海新城考察、視察、指導過。我在此代表項目團隊以及中信城開、中信集團向各位為這個項目付出心血、提供過指導意見的領導、嘉賓表示感謝！

今天我在這里匯報的題目，是基于這個項目運作過程當中，以及最近在各個城市化區域拓展城鎮化項目、城市運營項目的一些心得體會做的提升、總結。

剛才賈院長回顧中國城鎮化大的宏觀面、基本面的時候已經做了很詳細的介紹。一些基本觀點、包括國外的學者所得出的一些城鎮化的結論，已經向大家做了介紹。我在這里簡單的回顧一下。

中國城鎮化應該說我們回顧過去二十多年城鎮化，中國城鎮化是取得了令世界矚目的成就。

我們城鎮化率已經超過世界平均城鎮化率的水平。這個應該說今天我們在討論從城市開發、城市經營、轉向討論城市運營的非常重要的幾點。

這個基本面里有一些出現了一些問題，這些問題它其實是線下，中信做的表述。人口是更加明顯的向大城市以及超大城市區域集聚。

喬主任講的時候已經表明了。

向人口集聚的現象跟過去十年、二十年當中控制超大城市發展的戰略和政策背道而馳。現象和政策意圖不吻合。這是值得我們關注的現象。

第二由于人口集聚造成了中國大都市空間快速擴張、規模擴大，表現在土地占有面積是急劇擴大。北上廣深引領中國超大城市、超級城市，城市規模越大集聚效應越強，土地擴張非常明顯，人口集聚也是明顯。

伴隨著這樣的過程我們的城市病凸現。最近這段時間非常明顯。大家已經考慮對生存造成的影響。首當其沖的是北京。我們在北京住的各位朋友非常不希望，北京空氣質量達標天數2016年只有198天。

種種現象和問題都指向今天賈所長提出的很接近的表述，我們城鎮化發展速度已經從原來高速發展，在20到50，現在不管是50還是按照戶籍統計口徑，已經開始放緩。最近一些學者在論壇上也提到了中國城鎮化發展出現萎縮現象。

有這么一種提法。但是能不能把“萎縮”理解為放緩呢？這樣和剛才賈所長研究結論吻合。

放緩意味著什么？中國城市化發展已經進入一個不是粗放型發展的階段。進入集約化發展。集約化發展和原來城市大規模的開發，開發導向，投資導向，這種前面二十年發展的模式，馬上要轉入另外一個模式。這是客觀規律。但是應該轉向什么模式？這是我們今天在座集聚到這個地方共同探討的非常嚴肅的問題。不光是開發商的問題，不光是政府治理城市的問題，是大家共同關注的問題。

我們關注什么呢？政府引導、市場主導的新型城鎮化政策戰略背景下，中國未來城鎮化進程，是繼續過去投資導向、開發導向模式，還是進入到一個關注運營質量、長周期當中發展城市這么一種模式。這是我們今天在座各位集聚到這里共同的話題。也是聯盟倡議書里表達的理念。

我們尋找一種更加集約化、對中國未來城鎮化發展負責任的態度。

要回到這個問題，我們回顧一下過去三年來，2014年到2016年財政部、發改委陸續出臺了一系列關于PPP政策。剛才蔣委員非常詳細講解了PPP運作和流程。這些都在逐步引導社會。剛才有一張圖，原來政府平臺融資為主，意味著什么情況呢？社會資本逐步進入城鎮化全方位過程當中，社會資本天生防范風險、長周期、講效益的本能，一定會彰顯在城鎮化各個項目當中去。

這是我們列舉的。我們學習財政部、學習發改委在各個階段發布的一些文件，我們作為企業，我們作為城市運營商，要緊跟國家戰略走對于國家的戰略和政策要點捕捉，這是我們研究團隊始終必須要高度敏感的事。

這里有一個文件我覺得跟今天主題非常吻合，這個文件是關于開展特色小鎮培育工作的通知。關于特色小鎮，我捕捉到的喬主任講的非常精彩的觀點，特色小鎮是在整個中國新型城鎮化戰略政策當中，說出來以后各方主體都非常關心跟非常關注的問題，政府也很熱，企業也很熱、社會資本也很熱、銀行也很熱。

我們今天在這里有聯盟倡議書很重要的原因是我們對著特色小鎮去。既然能夠讓各方都熱的事情我們一定要動作起來，馬上執行、馬上落實，去尋找一個路徑。

發改委在促進城鎮化發展規劃文件當中有一句話，全世界最大的投資機會是中國的城鎮化，今天我們主題是城鎮運營投資。

今天在座很多都是CEO、是領導，是要講投資、講融資的。對這樣一種全球最大的投資機會，我們應該用什么方式去捕捉它？從供給方來說中央政府推動新型城鎮化，供給側改革當中按了強大的按紐，造成了巨大的需求，投資三十到五十萬億意味著三十到五十萬億的需求。供給側發生變化，需求側馬上發生巨大的變化。

這些分解下來，剛才那一句話可以分解為非常具體的領域，住宅，房地產開發商做的住宅毫無疑問肯定在里面。

商務辦公這些都是所謂商業地產，環保交通市政，蔣委員講到很多PPP領域，包括休閑獨家健康養老都出現了PPP。中間第二一直第五是PPP覆蓋的內容。既是投資重要的機會，也是融資需求主要的領域。同時也是把這些，把中間任何一個方面，放到特色小鎮里去都是需要。無非是特色小鎮彰顯其中哪一個范圍的需求。比如某一個特色小鎮體現的是文化需求，它叫文化特色小鎮。某一個小鎮體現的是產業，剛才講沃爾沃汽車小鎮，它其實是沃爾沃汽車產業園區，但是不以傳統冰冷、單調、機械的園區形態出現，以汽車使用人和汽車制造者的人的生活、工作、事業為核心去滿足需求的小鎮。馬上里面有改變。本質上是一個園區。

所以我們想我們在學習新型城鎮化的戰略政策當中，我們更多要捕捉給我們彰顯和表達出來的市場機會。我們的感覺是市場機會是真實存在的。尤其是栩栩如生的。

從市場端今天在座各位90%以上都是市場主體，都是社會資本，有個別的政府領導，銀行有很多。

我們的策略是什么？今天是我們共同探討的一個話題，也是我們達成共識的。

中國城鎮化和特色小鎮運營投資，我們講市場化策略，我們政府方有政府策略，市場策略是什么呢？我們應該是堅定不移的以國家新型城鎮化的戰略為指導，但是要最大限度的發揮社會資本的資源優勢。在兩個領域深度改革，一個是產業協同創新。今天我們蘇總講到中信內部協同擴張到中信外部協同當中是中信作為國企中央企業一個非常重大的措施，在產業協同、金融工具創新方面，金融工具創新剛才蔣委員提到了、喬主任提到了。這兩個領域都是供給側改革。它的方式已經改變。

我們作為市場主體方，我們可以推動以市場為主導的城市運營體制。

有些理念、表述在贈送給各位的書里有表述。從而實現城鎮化和產業以及資本和土地等要素的最高效配制。最高效配制最后形成效益是對社會效益、經濟效益、環保效益、政治效益，全部可以綜合體現。

這樣的一種策略，我們回過頭來看非常吻合剛才賈所長提到的約瑟姆體現。我們這個圖在世行報道當中總結的，非常吻合。20%以下是野蠻生長，20%到50%是粗放生長，50%以上城鎮化率是減緩的。我自己算過一次，前二十年城鎮化當中平均每年城鎮化遞增是1.3到1.5%，到45%到60%之間是1.0到1.3%，70%以后是1.5到1.8%。

這些表明城鎮化在萎縮，生長到一定階段進入了成熟期以后，接近成熟期，機體內在質量在發生變化。機體變得更加堅實、更加有血有肉，但是表現的速度，人的生長一樣，我們長到1.8米以后不能說萎縮了我的身體機能還在擴展。是向內在、向集約發展。

市場端如何應對這種表面上城鎮化速率降低，但是內在需求增加的市場的狀態呢？我覺得根據我們在中信過去十幾年，因為我們中信中央企業背景做了大量一級開發，像海南博鰲是中信做，我們大榭島、成都天府新區，以國企為主要平臺集合了大量的政府的投資。我們摸索出城市運營的模式。

大概來說以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，大概這個模式。最后我們通過中長周期項目，跟城市生命共同發展，在成長當中獲取共同利益。這是一種共享和理念。

這樣的一種理念應該說近期在供給側改革的大的方針政策下，我們來分析還是非常吻合供給側基本要義。

供給側未來可能會主導中國一段時間、長周期的經濟發展策略，我們放在新型城鎮化領域當中去看，是有四個方面的供給側變革特征，我認為比較吻合。

首先是發展目標的轉變。以前不斷擴大城區面積、城區空間，現在更多講舊城改造。三舊改造、老園區改造、騰籠換鳥等等。我們最近在上海的項目涉及到騰籠換鳥。這個做法以及目標和以前做新城不一樣。

第二驅動力量轉變，以前完全來自政府，因為融資來自政府平臺，來自政府城投，直接來自于政府財政，現在來自社會資本，社會資本參與過程當中代表了一種新的資本力量，驅動力量轉變也會導致整個新型城鎮化推動過程跟原來完全與政府為驅動的過程不一致。

第三規劃模式發生改革。這個是我們在項目操作過程當中真實體會。規劃模式轉變從原來一規獨大到多規合一。我們為什么能夠今天奉獻給大家一本專業的書，是因為我們項目當中完全從2010年、2011年自覺執行五規合一。因為很簡單，多規合一2014、2015年才提出來的，我們作為企業本身要去建，如果不合一做不過，我從被動轉變為主動合一。我從企業端做多規合一，也是我們作為城市運營商，市場運作主體的運作的自我本能驅動。我們必須做多規合一才能把事情做好做成。

最后融資模式轉變。剛才蔣委員講得非常清楚，我們原來以政府平臺為主導到社會資本、PPP，轉變為現在以PPP為主導。但是現在PPP項目成功概率不太大。涉及到社會資本對這個領域有忌憚，風險控制很成問題。我們在模式當中，追加了一個條款，人大常委會通過表決審議的形式，審議了我們整個濱海新城協議。協議通過以后確保了雙方和約在未來長達十年二十年過程當中，能夠經受得起社會政策和時間的考驗。這個非常重要。

融資變化也是新型城鎮化過程當中供給側改革變化的一個特征。

當我們把這些特征梳理完以后我們發現，PPP市場機會是真實存在的，這個機會是什么呢？政府的需求，我們從市場端要找項目，我們要跟政府合作，我肯定要給政府提供一些什么東西，政府需要什么，大概概括起來第一個是新城開發提升城市形象和品質。

第二個是留住產業，增加就業機會和稅收，這是作為政府基本功能的需要。

第三引入城市以外的資本。來引導城市發展。反過來作為城市運營商、社會資本，我們需要更多能力滿足政府的需求。

首先必須要具備大區域開發整體規劃跟開發能力。一般小公司比較難。

第二產業整合跟招商能力。現在很難招，怎么樣出其不意、差異化競爭，這是非常重要的。

第三大規模資本運作能力。這里講大規模資本運作能力。我們現在運作的項目動輒百億以上，中信濱海新城項目總投資規模五百億，首期150億。這樣一種大規模的融資和投資，它對資本的運作專業化程度要求極高，剛才也提到了都是算出來的，我們中信濱海新城在中信嚴格管理下做了一百版以上經濟測算，對各種可能性進行了預測。六年過去了，我們原來打了很多風險系數用掉了。但是又新增了很多利好。又補回去了。事情總是這樣，正能量總是正能量。我們回想起這六年跌宕起伏很有心得。

如果我們自身社會資本團隊具備這樣的四個，包括第四個高品質管理輸出能力，這是對團隊要求，我們可以真實把握住財政部、發改委、中央政府給我們提出的PPP市場，我們可以抓住機會獲得我們的市場份額。

總結起來說，我們作為城市運營商需要整合三大要素，一個是產業資源，一個是資本資源，還有土地要素資源。

現在很多房地產開發商慢慢向金融靠攏，因為資金運作量太大，完全以開發運營為導向的團隊已經有問題了，搞產業的慢慢向土地和資本靠攏，搞信托、產業機構的又搞土地管理團隊，說明三大要素整合在一起，對團隊要求是綜合性的，不是單一維度要求。

城市運營是以規劃為導向的資源整合的平臺或過程。

最終我們想達到什么目的呢？我們要通過這么多要素資源整合，反過來給地方政府、給城市所在地居民和市民，創造一個實際的可以被體驗到的五位一體的城市系統、特色小鎮系統。剛才講到文化是靈魂，有些地方有文化、有產業沒有生態。污染到處都是。有的地方房子蓋起來了但是沒有靈魂非常冰冷。

很容易我們講一個特色小鎮，講產業、講生態，講文化、講交通，最后忘記了人。說到人居很容易講到住宅，講到住宅就講到房地產，五位一體最終是人居環境最終為人服務的環境。

我們在整個這樣的一些大的理念和要素分析基礎上，我們這個團隊，我們中信城市運營團隊，在中信龐大的協同背景下，我們是強調在中信龐大協同背景下，我們得以在市場競爭當中，獲得了一些先機和優勢。中信產業資源非常豐富，大家看到左邊是非金融產業，55個行業，右邊是金融行業，我們證券銀行信托，蘇總已經表達了。

這些強大的資源和要素，都是以獨立法人主體存在的，怎么樣一個項目當中集聚各方優勢，包括中信外部同樣也有非金融，這需要一個龐大的、適合資源整合的平臺。

有時候發自內心確實想整合，但是平臺是一個人控股，一個公司獨大，兩個老大、三個老大控制的，怎么樣尋找到一個合作方式，讓今天在座各位，今天在座所有銀行、證券、基金，有服務型的、投資型的大家可以共享新型城鎮化，PPP這杯羹，這是非常大的話題。中信內部協同還是取得非常好的成績。

這個大家看到中信濱海新城，我們做了很多事情。在這里不贅述。

這張圖是我們在對外口號叫做北回歸線上的灣區天堂。這句話今天特別值錢，為什么呢？沒有霧霾。北回歸線的灣區天堂肯定沒有霧霾。清澈天空，空氣指數在20到40之間，陽光燦爛。海水再稍微整理一下就OK了。現在中國一線城市是土地價格一線城市，空氣質量的四線城市。

在我們空氣質量非常好，是可以匹配、可以對沖的。我們正在推動寧波余姚云城項目，今天得到了發改委等六部委聯合見證，我們用基金運作方式。也一點稍稍創新了一些。

這是上海金山的項目，我們非常高興，我們用PPP方式，我們用金融創新PPP基金方式運作，可能又會比原來中信濱海新城操作模式更進一步。

我們在整個背景下華晟基金來龍去脈是在中信濱海新城運作過程當中，前年總體支援不夠情況下，組建了華晟基金，這個基金兩次配合中信濱海新城度過了危機。這個基金它的存在是讓我感受到了基金的威力。

現在我們在拓展項目當中，主動使用基金模式。

這樣的話很多社會資本不是以股東身份出現在公司里，更加靈活，我們更有可能讓社會資本在PPP當中扮演真實的武松打虎角色，而不是假武松。PPP金融創新平臺和基于城市運營的創新性基金。

今天在座各位如果有項目創新需求，我們可以會后聯系。在商言商，還是要做商業，做項目。

在這樣背景下，我們覺得今天主題，以多規合一科學規劃為引領，產業協同達到共享。金融創新這句話我的理解是讓金融創新驅動。因為很多事情理念很好，想法很好、很有情懷，項目也不錯，弄到最后沒錢，有錢錢配制不好，效率很低。所以我覺得放眼世界，硅谷為什么是硅谷，是華爾街產業資本驅動的。

云棲小鎮為什么有？是BAT資本驅動的結果。BAT現在很厲害，因為它代表新生產業。大量資本向它集聚。資本積聚本身驅動是我們做城市運營非常重要的內生驅動力。

最后一句話，也是我內心的話，讓我們一起攜手來迎接屬于中國的城市運營時代！

謝謝大家！

會后，作為中國城市運營聯盟的創始機構和核心發起人——華晟基金董事長林竹博士，回答了記者有關提問。

記者：中國的城市運營時代有哪些特點？

林竹：所謂中國的城市運營時代是相對于城市開發短周期的粗放型模式時代而言的。這個提法是因為中國的城鎮化已經進入高于50%城市化率的“后城市化”進程中，在這個階段中，粗放型發展發展模式已不可持續，新的精細化運營方式必然出現，這是全球城鎮化發展規律在中國的再現。之前通過大規模的城鄉人口移動、城市空間擴張、城市規模擴大，包括基礎設施大規模建設帶來的粗放式、外延式的發展要走向內涵式集約運營發展，這是一個新的城市運營時代。

由于中國特殊的政治制度、土地制度等國情，中國城鎮化發展道路與世界其他國家完全不同，帶有強烈的中國特色。盡管我們取得了舉世矚目的成就，但是就今天中國城鄉一體化存在的問題來看，政府主導，市場配合的模式是難以為繼的。

同樣由于中國國情，中國城鎮化即使集約化發展，也會與國外不同，因為中國的土地是公有的，基礎設施投入需要巨量基金，未來10年，中國的城鎮化將拉動近50萬億的投資需求，如果完全靠政府，哪怕是GDP和人均可支配收入再提高，也很難讓地方政府財政支付這么高昂的財政需求，所以一定要走政府引導，市場主導的發展道路，必須要引入和建立基于中國國情的，創新型的政府和社會資本合作模式（PPP）。明確政府與市場在新型城鎮化過程中的角色分工，讓市場充分參與城市規劃建設運營決策；以規劃統籌指導城鎮化建設，市場化配置公共服務產品。如果由社會資本來主導新型城鎮化，那么在城市運營效率、風控等方面，都會有明顯的不同。社會資本的介入，會讓城市運營模式發生變化。

華晟基金在城市運營實踐過程中，形成了自己對“中國城市運營時代”特點的理解和城市運營模式——城市運營是在新型城鎮化戰略的引導下，以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，以構建產業、文化、交通、生態和人居環境等城市綜合系統為目標，通過“市場主導，政府引導”的PPP市場化運作方式，企業與政府建立平等契約伙伴關系，以前瞻性的城市發展策劃和規劃、土地整理、城市公共基礎設施建設以及城市產業投資等一系列資源整合運作，提升目標城市的功能規模和資源價值，從而共同獲取城市整體資源溢價和投資增值收益的城市綜合開發運營過程。

總結中國城市運營時代的特點，就是所有的城鎮化發展，所有的特色小鎮以及各大城市、中等城市的發展都必須以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心，圍繞人民最真實的需求提供全方位的服務。

記者：社會資本如何參與中國城鎮運營實踐，把握新型城鎮化建設的投資機會？

林竹：中國PPP模式與國外PPP模式最大的差異是，國外叫公私合營，在中國叫政府與社會資本合作，也就是說，中國的社會資本還不夠強大，私有公司的資源和能力還不能完全支撐城鎮化建設，所以在中國的城鎮運營實踐中，未來五到十年，國有企業會承擔非常重大的社會資本角色，由中央企業、國有企業來集合真正的私有資本，提供城市運營公共服務，我們認為是符合中國國情的。

私有資本的培育需要很長時間，如果我們希望社會資本發揮更大作用，就要勇于創新，比如我們華晟基金就在推進PPP創新，使用私募基金的方法來操作PPP ，那么社會資本參與的可能性、參與深度和廣度、相應的風險與回報，都會更接近國際上PPP對社會資本的期待，這需要創新與探索，我們華晟基金現在就在做，過一兩年，可能會看到比較顯著的成果。

記者：請介紹中信創新城市運營PPP模式的實踐經驗和華晟基金的情況，作為基于城市運營創新模式的創新基金，華晟基金如何通過PPP和金融創新在特色小鎮項目等新型城鎮化建設中應用中信城市運營模式？

林竹：今天論壇的主題是“規劃引領、金融創新、產業協同”，規劃引領指五規合一，產業協同帶來共享，而金融創新的提出，是因為在中信的實踐中，城市運營不是開發導向的行為，不是簡單的二級開發或一級開發，不是政府主導的城市經營行為，而是完全站在市場角度，用市場的方法和模式去推動的長周期投融資行為。

我們城市運營的核心是資本運作，城市運營一旦離開資本運作為核心的理念和原則，是難以為繼、不能推進的，資本運作的核心是創新，也就是說，有怎樣的資本運作手段，就有怎樣的城市運營模式。目前中國的資本市場還處于創新、推動和組建中，這與成熟經濟體資本市場在資本運作的層次，風控、成熟度方面都有差距，目前我們可應用的資本運作工具是比較少的，房地產開發和城市開發的特定短周期行為一般會使用開發性金融的手段，也就是說開發貸是重要手段，但是在城市運營中，更多要利用資產證券化方式，應用到REITs，或者類REITs的金融手段，實現長周期的運營投資。這對資本的屬性要求也很嚴格，需要低廉的成本，但是目前中國資本市場融資成本居高不下，這是傷害中國實體經濟發展的很大障礙，這種障礙在短期內很難解決，所以在基于現狀的市場環境、資本環境中，要做好長周期，做好PPP，還必須基于中國的現有資本要素、資本資源、資本的規范制度環境去操作，在約束條件非常明顯與苛刻的情況下，對創新的要求必須高。

華晟基金首先立足于已經取得的項目經驗，更多是項目教訓的總結，同時要依托華晟基金的股東背景——中信集團和中國銀行。中信集團是綜合性企業集團，我們的兄弟單位中有大量的銀行、證券、信托、基金等機構，具有良好的金融環境，所以我們現在能使用的金融資源相對較多。中國銀行又是人民幣國際化主要推手，在國內確定了推動城鎮化為主要發展戰略。有他們作為股東，使得華晟基金與其他基金公司相比，處于相對優勢，再加上運作團隊大部分來自于中信城市運營團隊，在掌控實體項目運作時，這使得華晟基金踐行“以土地運營為基礎，以產業運作為保障，以資本運作為核心”的城市運營模式具有相對優勢。同時，華晟基金專門組建了3GP創新模式，去推動華晟基金實現愿景——“成為中國新型城鎮化的金融創新平臺”，成為一個以城市運營模式為基礎的創新基金。

記者：華晟基金如何依托股東資源，如果依托中國城市運營聯盟資源來推動寧波余姚的“中國云城”項目、上海金山新城項目合作？

林竹：由于華晟基金的股東是中信集團和中國銀行，所以華晟基金在國內外發展具有天然資源稟賦，是站在巨人肩膀上的創業型公司，先發優勢明顯。

但是單靠股東資源來運作城市運營項目是遠遠不夠的，華晟基金運作寧波余姚的“中國云城”、上海金山新城這種長周期、大投入項目，更要依靠中國城市運營聯盟的力量。中國城市運營聯盟基于發起機構對中國城鎮運營和“PPP”模式的相關理論探索，以及“多規合一”的城鎮運營項目實踐經驗，圍繞“城市運營”、“特色小鎮”投資全產業鏈，有機整合全國的、國際的金融、產業、政府、智庫各方面的優質資源，圍繞項目投資全過程建立協同共贏機制，帶動社會各方力量共同參與城鎮運營項目的策劃、規劃、投資、開發、運營和管理，推動區域產業發展，分享新型城鎮化建設投資收益。

就像今天論壇上嘉賓所提到的，中國很大，不可能一貼解決所有城市運營的問題，中國城市運營聯盟不是一貼藥，而是中藥庫，不管有什么病，都可以在聯盟中找到藥方。所以說，中國城市運營聯盟，是華晟基金所必須依托的重要資源。中國城市運營聯盟的愿景是“與中國的城市文明共同成長”，華晟基金也是一樣，我們將做中國新型城鎮化戰略的積極踐行者，為中國經濟發展貢獻自己全部的力量。

上海金山新城

金山區位于上海市區西南，杭州灣北岸，擁有豐富的土地資源、近23公里的濱海岸線、金山三島以及近岸深水良港等得天獨厚的優勢資源。

為助推上海國際中心城市的建設，促進金山區的產業轉型升級，踐行新型城鎮化國家戰略，上海金山區人民政府和華晟基金攜手進行全面戰略合作，包括在金山區行政區域內開展旅游交通、智能制造、醫療健康、生物科技、電子信息等方面的產業結構調整升級合作；開展智慧城市、濱海新城、特色小鎮、工業舊改等相關的建設運營合作。

致力于將金山區打造成具有“全球城市”高度的國際濱海生態花園城市、具有領先示范意義的產城融合示范區域和特色小鎮，成為帶領金山產業轉型發展的創新培育基地，促進金山經濟社會發展和城市擴容提質，實現合作共贏。

中國云城（余姚）

中國云城（余姚）產業基地是由中信集團與余姚市人民政府聯袂打造的中國首座智慧“云城”，位于浙江省余姚市中心城區高鐵新城版塊，地處第六大城市群長三角的幾何重心，是余慈一體化重要支點，寧波副中心。

項目是中信城市運營PPP模式的重要項目載體，城市綜合開發運營內容包括：城市綜合開發、融資、產業整合和產業云服務系統的研發、運營、維護以及管理等一系列資源整合。

總體定位為余慈地區中小企業的云總部基地，長三角產業創新升級孵化基地，具有國際影響力的“中國云城”。

項目首先開發建設1.8平方公里示范區，一期開發3.2平方公里，二期開發范圍為6平方公里，三期帶動周邊20平方公里發展。總投資將超過200億元，其中示范區投資100億元，遠期規劃人口約20萬人。

記者：中國城市運營聯盟如何整合金融、產業、政府、智庫各方面的優質資源，如何為各類市場主體打造中國城鎮運營投資專業化、產業化和市場化的大協同平臺？

林竹：首先，中國城市運營聯盟馬上要成立咨詢服務機構——城市運營研究院，現在已經呼聲很高，有研究機構之后，就能夠為所有聯盟成員的項目和投資進行前期可研分析、投前分析、咨詢顧問，避免風險。

第二是根據市場需求，組建各類基金，例如養老、健康、互聯網+基金等。

第三是組建基金后，尋找到合適項目進行項目投資。現在項目源已經很多，一千個特色小鎮的大量項目還沒有挖掘出來，聯盟中的會員主體能夠得到聯盟的服務。

第四，研究院會組建教育培訓機構，衍生出商學院，進行非學位教育。對于創新的商業模式不懂或理解不深的人，例如對PPP、資產證券化、REITs等一頭霧水的人，都可以去讀商學院，這個培訓的需求量是很大的，設想如果聯盟做大時，咨詢量培訓量就會很大，因為我們是在做城市運營，與方方面面都會掛鉤，無論是對機構會員還是個人會員，都有需求。聯盟是綜合性平臺，是跨行業的資源平臺，里面會有資本機構、開發機構、教育機構、咨詢機構、產業運作機構等，大家的目標一致是做城市運營，涉及的行業越多，信息需求越大，因為一旦跨行業后，每個聯盟會員主體的知識盲區也就越多，就會尋求盲區知識、信息的補足，只有在360度平臺中才會獲得解決，我們有切身的感受就是我們需要這樣一個平臺，去補足自身的不足。